2017年即將結束之際，招商蛇口提前完成了銷售千億的目標。

 

這一具有階段性突破意義的事件，標志著招商蛇口“城市和園區運營服務商”的含金量正在逐步釋放。

 

歷經重大無先例重組、招商地產和蛇口工業區深度整合，以及港、產、城模式的成熟，招商蛇口已不再是單純的房地產開發商，而是轉型為園區、社區與郵輪三大業務并行的“城市綜合運營商”。

 

以“蛇口”這片發展了30多年的區域為原點，招商蛇口的郵輪母港和城市運營商模式將向全國乃至全球輻射。其城市運營商的理念與經營模式，不僅在國內擴張，還將其蛇口模式帶出了海外。

 

后千億邏輯

 

據克而瑞新近公布的2017年前11月房企成績單，招商蛇口今年1-11月的合同銷售額同比增長55.4%，達到1020.6億元，招商蛇口成功躋身千億陣營。

 

在樓市調控趨緊、房地產開發見頂的當下，加入規模化競爭成為房企的本能反應，“千億”已成分水嶺。但更為重要的是，實現千億之后，房企如何可持續發展。

 

招商蛇口的應對是發力多元化。以“前港、中區、后城”（Port-Park-City，PPC）模式打造生態圈，通過多元化經營、全生命周期產品與服務，涵蓋居住、健康醫療、國際教育、商業、產業園區、酒店、公寓、郵輪等滿足不同成長階段的全方位需求，尋求規模和利潤新的增長點。

 

在傳統的開發業務之外，招商蛇口持有物業規模快速增長。截至2016年末，全國在營商業可租面積約240萬平方米，已開工在建可租面積約132萬平方米。包括在建項目在內，招商蛇口在國內15個城市已有27個自持集中商業項目。

 

其中，長租公寓發展迅速。目前，招商蛇口的公寓業務已形成“壹系列公寓”產品線，管理規模約1.3萬間，解決多層次客群的住房租賃需求。根據規劃，到2020年，其長租公寓的管理規模將擴張至10萬間。

 

在郵輪方面，招商蛇口堅定看好中國郵輪市場未來的廣闊前景，現已初步完成在深圳、廈門、上海等沿海城市的郵輪母港布局，未來將在全國郵輪港口進行網絡化布局及商業模式復制，打造郵輪全產業鏈。

 

看準消費升級帶來的潛在機會，招商蛇口近年在健康、養老、文化、教育等行業都在強勢布局：與力寶集團成立招商力寶醫療合資平臺，關注“一帶一路”領域的醫療合作發展；集活力長者公寓和專業護理院于一體的廣州金山谷項目即將面世，并有數個養老項目正處于前期規劃階段；以“意庫”為代表的文創園區，以“價值工廠”為代表的文創聚集地；以“設計互聯”為代表的文化商業和設計資源展覽、集聚平臺；以前海慧途國際學校為代表的K12頂尖國際教育等產品構成了招商蛇口文創生態鏈。

 

復制PPC模式

 

招商蛇口城市運營商的轉型，契合了中國城市化的進程。

 

以片區開發著稱的招商蛇口，提煉出了蛇口模式，即通過“前港、中區、后城”（Port-Park-City，PPC）促進城市、區域的和諧有機發展。

 

目前，蛇口模式已進入4.0時代，即以港口先行、產業園區跟進、城市新區配套開發的方式實現港、產、城聯動，協同政府、企業和社會資源，成為城市生長的力量。

 

事實上，作為招商蛇口的起步地，深圳蛇口從彼時小漁村演變為如今規劃就業人口88萬人、人均GDP超過6萬美元的國際濱海宜居新城，正是PPC模式的典范。

 

借助蛇口經驗，招商蛇口目前已在北京臺湖、廣州番禺、深圳光明、上海寶山、重慶金山等十多個項目進行復制PPC模式。

 

在海外，跟隨國家“一帶一路”倡議步伐，招商蛇口還將把“蛇口模式4.0”推向世界。

 

在中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁看來，蛇口模式具備可復制性：目前“一帶一路”沿線許多發展中國家擁有港口、低成本土地以及低成本勞動力，又有發展經濟的迫切需求，與30年前的蛇口情況類似。

 

目前，招商局已經參與建設了中白工業園區，吉布提自貿區等項目。李國鋒表示，今后招商蛇口還將在坦桑尼亞、多哥、斯里蘭卡等其他區域開發一系列產業園區。

 

值得注意的是，園區開發、產業集聚需要充裕的土地儲備。招商蛇口表示，公司目前已布局包括中國香港、新西蘭等海外地區在內的39座城市。

 

通過招拍掛、股權收購及合作等多種方式，招商蛇口展示了極強的大體量資源獲取能力。廣發證券統計，2017年前三季度招商蛇口在熱點城市獲得38宗項目，土地購置建筑面積545.05平方米，總地價655.85億元，占前三季度銷售規模的84%，維持了較高的拿地力度。

 

招商蛇口還在深圳蛇口、前海等片區擁有大量土地資源尚未開發或計劃改造升級。據悉，招商蛇口在前海的土儲面積達508萬平方米，太子灣170萬平方米，大空港深圳國際會展中心154萬平方米，蛇口的持有型物業200萬平方米左右。

 

此外，招商蛇口還在推進對招商局集團內外的資源整合，啟動自中外運長航并入集團以來地產資源協同合作的首個項目——南通市港閘區住宅項目；與武鋼集團、昆鋼集團分別簽署戰略合作協議，共同改造開發前述公司所在城市的土地資源。

 

“在國家全面開放的新格局下，通過PPC模式鋪路架橋，招商蛇口可以為‘一帶一路’沿線創造更多的商機，吸引更多的民營企業前往投資，共商共建共享。”招商蛇口董秘劉寧表示。

 

招商蛇口董事會認為，改革、創新、重組必是未來3-5年企業競爭的主題，公司要圍繞“保增長，重轉型”開展生產經營活動。

 

金融創新驅動

 

變為城市運營商，意味著運營持有物業對資金能力要求極高，需結合地產金融，實現輕資產化運營。

 

2017年年底，招商蛇口在金融創新上開始發力，頻頻試水資產證券化。12月，其全國首單儲架式長租公寓CMBS、銀行間市場首單長租公寓ABN相繼獲批。

 

此外，招商蛇口還與太盟投資集團共同設立規模為16億元的招商局太盟地產增值型基金，相當于一個SPV，通過這個基金，招商旗下三個物業實現了出表輕資產運營，同時獲得了一筆50億元的融資。

 

據悉，未來招商蛇口還有望推廣地產基金模式，并綜合運用私募基金、REITs等全生命周期的資本通道促進持有物業的去化，在貢獻經營利潤的同時，促進資產運營能力和地產金融能力的提升，實現產融結合。

 

東北證券指出，這是公司在地產金融和輕資產業務的首創和試點，促進商業辦公樓的去化，提升公司的資產運營能力和地產金融能力。

 

在園區運營上，招商蛇口副總經理劉偉表示，不同于其他運營商，招商蛇口與金融、資本結合更為密切，今后甚至會出現“一園區一基金”。

 

“招商蛇口發展、變化及所做的探索，都是和資本、金融緊密結合，并在這個過程中不斷壯大。”劉偉表示。