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倉儲(chǔ)物業(yè)投資前景看好 門檻卻很高

來源:山東物流網(wǎng)  發(fā)布時(shí)間:2015-9-14 10:10

卻得到更好的發(fā)展,由城市土地學(xué)會(huì)和普華永道聯(lián)合開展的調(diào)查顯示,物流設(shè)施在2015年整個(gè)亞太區(qū)投資開發(fā)機(jī)會(huì)中名列前茅。在《2015年亞太區(qū)房地產(chǎn)市場新興趨勢(shì)報(bào)告》中指出,工業(yè)地產(chǎn)在中國房地產(chǎn)投資領(lǐng)域有著最佳的前景。不過業(yè)內(nèi)人士表示,雖然倉儲(chǔ)物業(yè)投資前景看好,但至少需要千萬元級(jí)的入市門檻,因此個(gè)人投資者還是少數(shù),但未來會(huì)吸引更多資金雄厚的投資者加入。 文/圖:廣州日?qǐng)?bào)記者劉麗琴 

  有特定標(biāo)準(zhǔn)投入門檻在千萬級(jí) 

  調(diào)查顯示,盡管很多媒體報(bào)道,中國房地產(chǎn)市場已顯疲態(tài),但中國仍是工業(yè)地產(chǎn)投資者首選之地。中國工業(yè)地產(chǎn)的興盛局面,部分原因是中國電子商務(wù)的快速發(fā)展所致。城市化的持續(xù)開展,加之零售量呈兩位數(shù)增長,推動(dòng)了市場對(duì)優(yōu)質(zhì)倉儲(chǔ)空間的需求,從而為日益強(qiáng)勁的零售業(yè)尤其是電子商務(wù)提供了支持。不論是傳統(tǒng)商業(yè)模式還是正發(fā)展得如火如荼的電商,對(duì)于貨物流轉(zhuǎn)而言,倉儲(chǔ)都是重要的一環(huán),因此不少投資者將投資目光集中在倉儲(chǔ)物業(yè)上,相對(duì)于住宅和寫字樓物業(yè)投資,其更省心省力,但業(yè)內(nèi)人士表示,倉儲(chǔ)物業(yè)投資并非人人都“玩得起”。 

  據(jù)仲量聯(lián)行華南區(qū)工業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張寧介紹,對(duì)于行業(yè)內(nèi)來說,倉儲(chǔ)物業(yè)是有特定概念的,它主要是指工業(yè)性質(zhì),根據(jù)樓高、層高、載重、卸貨平臺(tái)、設(shè)施等指標(biāo)來劃分等級(jí),一般面積在1萬平方米以上。目前,投資倉儲(chǔ)物業(yè)的多是機(jī)構(gòu)和公司,包括不少海外基金,個(gè)人投資還是少數(shù),即使有也是因?yàn)楸旧韽氖挛锪餍袠I(yè),對(duì)此了解和有需求的,主要形式是整租后再分割出租。而一些小投資者買了物業(yè),作為倉儲(chǔ)空間對(duì)外出租并不算此類范疇。目前廣州的倉儲(chǔ)物業(yè)主要集中在黃埔、花都、南沙等地,平均租金在26~30元/m2,一些硬件設(shè)施較好的租金能達(dá)到35~36元/m2,而其售價(jià)則在4000~5000多元/m2左右,購買一個(gè)1萬平方米左右的單位入市門檻就在數(shù)千萬元了,因此多是企業(yè)投資,個(gè)人投資者還相當(dāng)少,但其發(fā)展前景卻相當(dāng)看好。 

  穩(wěn)定投資收益已吸引發(fā)展商投資 

  零售業(yè)對(duì)質(zhì)量優(yōu)異、位置上佳的配送中心的需求,凸顯中國倉儲(chǔ)存量的長期匱乏。過去,中國的倉儲(chǔ)設(shè)施注重服務(wù)于出口市場。隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的繁榮,對(duì)現(xiàn)代物流中心的需求持續(xù)增多,以支持國內(nèi)市場的發(fā)展。但國內(nèi)多數(shù)倉儲(chǔ)設(shè)施陳舊,無法滿足現(xiàn)代企業(yè)的需求。中國倉儲(chǔ)協(xié)會(huì)日前預(yù)計(jì),中國有約7億平方米倉儲(chǔ)空間,但仲量聯(lián)行預(yù)計(jì),國內(nèi)僅有約4000萬~5000萬平方米新建倉儲(chǔ)設(shè)施存量。 

  數(shù)據(jù)顯示,2014年全年廣州市土地成交金額超841億元,其中工業(yè)工地15.24億元,只占1%左右。世邦魏理仕的研究報(bào)告顯示,全國優(yōu)質(zhì)倉儲(chǔ)物業(yè)的平均租金已連續(xù)18個(gè)季度上漲,倉儲(chǔ)物業(yè)投資回報(bào)率超過寫字樓、購物中心及高檔住宅,躍居物業(yè)市場第一,而廣州倉儲(chǔ)物業(yè)的行情與全國基本相仿。 

  張寧表示,仲量聯(lián)行自2007年開始設(shè)立工業(yè)地產(chǎn)板塊,發(fā)現(xiàn)倉儲(chǔ)物業(yè)空置率低,租金水平一直保持平穩(wěn)增長。由于不少企業(yè)都是簽訂5~10年的長期租賃合同,其投資收益也比較穩(wěn)定,現(xiàn)在有不少廣州的發(fā)展商也將投資目光投向此處,而對(duì)工業(yè)地產(chǎn)的范疇其實(shí)可看得更廣泛一些,除倉儲(chǔ)物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū),還可以開發(fā)更多使用功能。 

  有業(yè)內(nèi)人士表示,現(xiàn)在開發(fā)商獲得土地越來越難,通過產(chǎn)業(yè)園開發(fā)獲取土地不失為一個(gè)降低土地獲取門檻的好辦法。盡管產(chǎn)業(yè)園的投資收益一般無法和住宅地產(chǎn)相比,但如果其中有部分商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā),則可以為工業(yè)地產(chǎn)提供一定的補(bǔ)充。
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