目前我國的物流園區作用巨大，對促進城鄉經濟發展，整合優勢資源，改善城市環境，提高運營效率等，都有積極的意義。但是，隨著國家房地產調控政策的持續，地產開發商由住宅轉戰產業地產，而且蔓延到三四線城市，加上游資涌入和政府招商需要，已經形成了物流園區熱。

實際上，我國物流基礎設施包括物流園區不是數量不足，而是運營效率不高，現有的物流園區的作用有待提升。物流園區發展還存在許多問題：一是宏觀上沒有整體規劃，沒有考慮經濟總量、產業基礎和市場需求等，無差異化競爭形成物流園區遍地開花的局面。二是具體物流園區項目戰略定位不明確，缺乏前期市場調研，發展目標和方向不清晰，導致物流園區規劃和建設與市場脫節，與專業脫節。三是物流園區的資源整合不夠，運營能力不高，缺乏創新商業模式（盈利模式簡單，以出租為主）等。

根據自己的工作實踐，我認為，物流園區成功的關鍵可以概括為十六個字：“市場導向，資源整合；企業運作，政府支持。”具體來說，物流園區的開發和建設要重視和注意以下幾個問題：

1、市場調研基礎上的戰略定位。這也是物流園區成功的基礎和前提。充分的前期市場調研和分析，使項目未來能夠滿足目標市場的實際需求，形成“成本低——客戶多——貨量多”的良性循環。這項工作，不是文本，不是政府需要，而是主體企業自身的需要。如果以“忽悠”政府的心態對付，最終則會“糊弄”了企業自己，甚至會出現無疾而終的局面。

2、規劃建設的產業需要和專業屬性。目前我們物流園區存在的一個重大問題就是沒有差異化，幾乎是千篇一律。物流園區的規劃設計要符合操作需求，運作流程要符合業務需求，綜合考慮交通組織、倉儲規模、作業要求等。物流園區的規劃建設要把握項目的前瞻性和可操作性，依據市場分析和戰略定位，依據物流作業的專業要求，既不能照搬、照套工業或其它地產開發的做法，也不能求大、求全、求超前。

3、客戶資源的積累，招商渠道的專業和暢通。一般來說，物流園區的招商始于前期的項目策劃和深度市場調研中。根據投資商經濟實力的不同、園區功能定位的不同、目標客戶群體的不同以及投資商對項目未來期望目標的不同，物流園區選擇進入招商階段的時機亦各有差異。物流園區的招商要針對不同業態的經營特點區分對待。

4、園區的公共服務體系和信息服務平臺。從開發建設到運營服務，物流園區實際就是4pl，就是一個物流空間提供商和物流服務平臺運營商。要實現關鍵資源的整合以及優勢互補，就要搭建支撐園區企業業務發展的公共服務體系和信息服務平臺。

5、獲得國家和地方政府的政策支持。包括項目立項，土地價格，稅收優惠，規費減免，資金扶持等。